W dniu 17 stycznia 2025 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację (sygn. 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK), która precyzuje zasady opodatkowania dochodów uzyskiwanych przez fundacje rodzinne przy zbywaniu nieruchomości. Interpretacja ta dotyczy sytuacji, w której fundacja rodzinna nabywa nieruchomość z zamiarem jej wynajmu, ale jednocześnie zastrzega możliwość późniejszej sprzedaży – nawet jeżeli sprzedaż nastąpi po okresie nie krótszym niż 10 lat.
W artykule omawiamy kluczowe elementy interpretacji oraz jej konsekwencje podatkowe.
Podstawy prawne i cel działalności fundacji rodzinnej
Zgodnie z art. 2 ustawy o fundacji rodzinnej, głównym celem fundacji rodzinnej jest gromadzenie majątku, zarządzanie nim w interesie beneficjentów oraz realizacja świadczeń na ich rzecz. W ramach swojej działalności fundacja może inwestować w różne aktywa, w tym nieruchomości, przy czym dochody uzyskiwane z działalności mieszczącej się w ustawowo określonym katalogu są zwolnione z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT). Kluczowym warunkiem zwolnienia jest jednak prowadzenie działalności gospodarczej zgodnie z celami określonymi przez ustawodawcę.
Zakup nieruchomości – cel nabycia a intencja zbycia
Dyrektor KIS podkreśla w interpretacji, że decydującym kryterium przy ocenie opodatkowania transakcji jest cel, dla którego mienie zostało nabyte. Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o fundacji rodzinnej stanowi, iż fundacja może nabywać mienie m.in. w celu jego zbycia, o ile nie jest to wyłączny cel nabycia. Oznacza to, że jeśli już na etapie nabycia nieruchomości zarząd fundacji przewiduje możliwość jej późniejszej sprzedaży, taka operacja może być uznana za działalność wykraczającą poza dozwolony zakres.
W opisywanym przypadku fundacja rodzinna planowała nabycie lokali mieszkalnych w celach inwestycyjnych – z myślą o ich wynajmie i generowaniu dochodów, które następnie miały być reinwestowane. Jednocześnie zarząd fundacji nie wykluczał sprzedaży tych nieruchomości po upływie określonego czasu (nie krótszym niż 10 lat od momentu nabycia). Interpretacja KIS wskazuje, że przy takim założeniu podstawowym celem nabycia mienia staje się nie tylko zabezpieczenie interesów beneficjentów poprzez wynajem, ale również perspektywa odsprzedaży. W konsekwencji, przychody ze zbycia tak nabytego mienia będą opodatkowane stawką 25% CIT, niezależnie od okresu posiadania.
Ocena faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości
Według organu podatkowego, nieistotny z punktu widzenia opodatkowania jest okres, w jakim fundacja planuje korzystać z nieruchomości, ani sposób jej wykorzystania (np. wynajem). Istotna jest intencja, jaka towarzyszyła nabyciu mienia. Jeżeli fundacja, jeszcze przed dokonaniem transakcji, zakłada możliwość późniejszej sprzedaży, to taka operacja nie mieści się w kategorii działalności ustawowo dozwolonej, w ramach której przysługuje zwolnienie podatkowe. W ocenie Dyrektora KIS wynika to z literalnego brzmienia przepisów, które nie przewidują dodatkowego ograniczenia dotyczącego długości okresu posiadania nieruchomości.
Fundacja, która nabywa nieruchomość z myślą o generowaniu dochodu z wynajmu, ale jednocześnie zakłada, że mienie to może być w przyszłości sprzedane, realizuje dwa cele – zabezpieczenie beneficjentów poprzez długoterminowy najem oraz potencjalną sprzedaż w celu uzyskania środków na dalsze inwestycje. Organ podatkowy podkreśla jednak, że właśnie deklaracja możliwości zbycia, już przy zakupie, wskazuje na nabycie mienia wyłącznie w celu dalszej odsprzedaży, co skutkuje utratą preferencyjnego zwolnienia podatkowego.
Konsekwencje podatkowe
W przypadku gdy fundacja rodzinna nabywa nieruchomość, mając już od samego początku przewidzianą możliwość jej sprzedaży, dochód uzyskany ze zbycia takiej nieruchomości nie będzie korzystał ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych. Zgodnie z interpretacją KIS, taka transakcja zostanie opodatkowana stawką 25% CIT, zgodnie z art. 24r ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Stosowanie tej stawki ma miejsce niezależnie od okresu, jaki upłynie między nabyciem a sprzedażą mienia. Kluczowym kryterium jest wyłącznie cel nabycia mienia, a nie sposób jego późniejszego wykorzystania, taki jak wynajem.
Wnioski praktyczne
Dla podmiotów planujących działalność inwestycyjną w ramach fundacji rodzinnych interpretacja KAS stanowi ważne źródło wskazówek dotyczących prawidłowego formułowania strategii nabycia mienia.
Fundacje rodzinne powinny również zwrócić uwagę na fakt, że sama obecność zapisu o możliwości sprzedaży, nawet po długim okresie wynajmu, może skutkować utratą preferencyjnego traktowania podatkowego. Dlatego też, przy planowaniu transakcji, istotne jest, aby formułować strategię inwestycyjną w sposób jednoznaczny i zgodny z ustawowym przeznaczeniem fundacji.