Tak zwany Polski Ład już niedługo spowoduje prawdziwe, prawne trzęsienie ziemi. Na zmiany muszą przygotować się nie tylko przedsiębiorcy, ale również właściciele nieruchomości wynajmujący swoje prywatne domy lub mieszkania. Rewolucja dotknie bowiem między innymi zasad opodatkowania wynajmu nieruchomości. Na co należy się przygotować? Na to pytanie odpowiadamy w naszym artykule.
Jak dzisiaj rozlicza się podatek od najmu?
Dzisiaj prywatni właściciele nieruchomości mogą skorzystać z jednej z dwóch form opodatkowania przychodów z najmu. Najpopularniejszą, bo jednocześnie prostszą, metodą jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W jego obrębie funkcjonują dwie stawki – 8,5 procent do kwoty 100.000 złotych rocznych przychodów oraz 12,5 procent za nadwyżkę ponad kwotę 100.000 złotych przychodów. Tak naprawdę jednak ryczałt jest jedynie fakultatywną metodą. Podstawę stanowią bowiem zasady ogólne według skali podatkowej. W tym przypadku opodatkowaniu podlega dochód z wynajmu, a zatem przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. W tym kontekście funkcjonują też dwie stawki podatkowe – 17 procent do kwoty dochodu 85.528 złotych oraz 32 procent od nadwyżki ponad kwotę 85.528 złotych. Koszty, które można odliczyć przy tej formie opodatkowania to natomiast wszelkie wydatki związane z modernizacją i remontem mieszkania, wydatki związane z utrzymaniem i bieżącą eksploatacją nieruchomości, koszty związane z wyposażeniem mieszkania, odpisy amortyzacyjne, koszty ubezpieczenia mieszkania, a także odsetki od kredytu hipotecznego. Samo rozliczenie podatku na zasadach ogólnych jest zatem nieco bardziej skomplikowane i wymaga starannego ewidencjonowania ponoszonych kosztów. Właściciele nieco starszych nieruchomości wciąż obarczonych kredytem hipotecznym, mogą jednak naprawdę dużo zyskać. Ich obciążenie podatkiem od przychodów z najmu będzie bowiem zdecydowanie niższe niż w przypadku rozliczania w oparciu o ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Co zmieni w najmie nieruchomości Polski Ład?
Ustawa wprowadzająca część podatkową tak zwanego Polskiego Ładu zakłada jednak, że wkrótce zniknie możliwość opodatkowania najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Zdecydowano się bowiem na ujednolicenie zasad opodatkowania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Chodzi zatem o najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę, a także inne umowy o podobnym charakterze. Dla właścicieli nieruchomości dostępny pozostanie jedynie ryczałt. Przy czym nie ulegną zmianie dotychczasowe stawki 8,5 procent oraz 12,5 procent od nadwyżki ponad kwotę 100.000 złotych. Oczywiście w ustawie wprowadzającej tak zwany Polski Ład przewidziano także pewne zmiany o charakterze dostosowawczym. Między innymi aktualność zachowają zatem oświadczenia małżonków o opodatkowaniu całości dochodu osiąganego z tytułu najmu przez jednego z nich. Nie będzie więc potrzeby składania dodatkowych deklaracji. Po prostu uznane zostanie, że oświadczenie od wejścia w życie nowych przepisów dotyczy ryczałtu. Dla przypomnienia zatem w ramach ryczałtu właściciele nieruchomości będą zobowiązani do comiesięcznego (lub kwartalnego) uiszczania podatku. Na koniec roku podatkowego wynajmujący będą natomiast zobowiązani do złożenia stosownej deklaracji rocznej. PIT-28 składa się wcześniej niż pozostałe deklaracje, bo do końca lutego.
Czy zmiany w ramach Polskiego Ładu są korzystne?
Dla osób, które do tej pory rozliczały się w oparciu o ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie zmieni się absolutnie nic. Ci, którzy korzystali z zasad ogólnych najpewniej znacząco jednak stracą. Z pewnością wybór tej metody opodatkowania wiązał się bowiem dla nich z dużymi korzyściami. Przeprowadzali bowiem remonty nieruchomości, które mogli „wrzucić sobie w koszty” albo płacili kredyty i odliczali dzięki temu część odsetkową. Być może nawet decyzję o zakupie mieszkania na wynajem podjęli przez pryzmat możliwości korzystnego rozliczania podatku w oparciu o skalę podatkową. Pozostaje zatem pytanie, czy zmiany w przepisach wpłyną na obecny popyt na rynku nieruchomości. Od dłuższego czasu bowiem mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym rozchodzą się niemal „jak świeże bułeczki”. Wielu inwestorów kupuje je natomiast nie tylko na własne potrzeby, ale przede wszystkim na wynajem. Do takiego lokowania gotówki częściowo zmusza ich postępująca inflacja i mało atrakcyjne lokaty bankowe. Z drugiej natomiast strony zachęcają ich tanie kredyty oraz inne, dostępne sposoby finansowania inwestycji. Na pewno ustawodawca liczy na to, że zmiana przepisów spowoduje chociażby lekkie wyhamowanie na rynku nieruchomości. Praktyka pokaże jednak, czy tak rzeczywiście się stanie.
Zmiany przesunięte o rok
Pierwotny projekt Polskiego Ładu zakładał, że zmiany dotyczące opodatkowania przychodów z najmu wejdą w życie już 1 stycznia 2022 roku. Ze względu na liczne apele zdecydowano się jednak na przesunięcie wdrożenia tego aspektu nowej regulacji. Podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego będą mogli zatem rozliczać się w oparciu o skalę podatkową jeszcze do końca 2022 roku. Możliwe będzie zatem między innymi dokonywanie amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych, a także wliczanie do kosztów części odsetkowej kredytu hipotecznego. Istnieje tylko jeden warunek. Ze swoistego przedłużenia rozliczania najmu według skali podatkowej będą mogli jednak korzystać tylko właściciele nieruchomości nabytych lub wybudowanych do końca 2021 roku. Pozostali będą musieli skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, a ostatecznie jedyną formą rozliczenia stanie się on od 1 stycznia 2023 roku.
