W praktyce gospodarczej zdarzają się sytuacje, w których przedsiębiorca korzysta z nieruchomości bez zawarcia formalnej umowy najmu lub dzierżawy. Powstaje wówczas pytanie, czy wynagrodzenie wypłacone właścicielowi za takie korzystanie może zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Aktualne stanowisko organów podatkowych wskazuje, że jest to możliwe – pod warunkiem istnienia związku pomiędzy poniesionym wydatkiem a prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości a koszty podatkowe
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów albo zachowania bądź zabezpieczenia ich źródła, z wyjątkiem kosztów wskazanych w art. 23 ustawy. W praktyce oznacza to, że kosztami podatkowymi mogą być zarówno wydatki bezpośrednio związane z konkretnym przychodem, jak i koszty o charakterze pośrednim.
Do kosztów pośrednich zalicza się wydatki, które nie przekładają się bezpośrednio na określony przychód, ale pozostają w racjonalnym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mogą to być m.in. koszty administracyjne, wydatki związane z utrzymaniem infrastruktury czy obsługą prawną przedsiębiorstwa.
Jeżeli więc przedsiębiorca korzysta z nieruchomości w ramach prowadzonej działalności – np. jako magazynu, biura czy miejsca świadczenia usług – wynagrodzenie zapłacone właścicielowi za jej użytkowanie może spełniać przesłanki uznania za koszt uzyskania przychodów.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości w świetle Kodeksu cywilnego
Zagadnienie bezumownego korzystania z rzeczy zostało uregulowane w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 224 § 2 w związku z art. 225 KC posiadacz rzeczy może być zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z niej bez tytułu prawnego.
Wynagrodzenie to ma charakter wyrównawczy i stanowi formę rekompensaty dla właściciela za korzystanie z jego nieruchomości bez zawartej umowy. W praktyce jego wysokość odpowiada najczęściej korzyściom, jakie właściciel mógłby uzyskać, gdyby nieruchomość została oddana w najem lub dzierżawę.
Celem tej regulacji jest przywrócenie równowagi pomiędzy właścicielem a podmiotem korzystającym z rzeczy bez odpowiedniej podstawy prawnej.
Stanowisko organów podatkowych
Możliwość zaliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości do kosztów podatkowych potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 13 stycznia 2026 r. (nr 0112-KDIL2-2.4011.883.2025.2.AA).
Organ wskazał, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyłączają takich wydatków z kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że mogą one zostać zaliczone do kosztów podatkowych, o ile istnieje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem a osiąganymi przychodami.
Jednocześnie podkreślono, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości ma charakter kosztu pośredniego, ponieważ nie można go przypisać do konkretnego przychodu, choć jego poniesienie może warunkować prowadzenie działalności gospodarczej.
Moment rozliczenia wydatku
Skoro omawiany wydatek ma charakter kosztu pośredniego, powinien być rozpoznany w kosztach podatkowych w dacie jego poniesienia. W praktyce oznacza to, że przedsiębiorca ujmuje go w kosztach w momencie faktycznego poniesienia wydatku zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o PIT.
Wnioski dla przedsiębiorców
Stanowisko organów podatkowych potwierdza, że brak formalnej umowy dotyczącej korzystania z nieruchomości nie przekreśla możliwości rozliczenia ponoszonych wydatków w kosztach podatkowych. Kluczowe znaczenie ma wykazanie związku pomiędzy poniesionym wydatkiem a prowadzoną działalnością gospodarczą.
W praktyce przedsiębiorca powinien być w stanie udokumentować zarówno fakt korzystania z nieruchomości, jak i zasadność wypłaconego wynagrodzenia. Jeśli wydatek jest racjonalny i pozostaje w związku z osiąganiem przychodów lub zabezpieczeniem ich źródła, może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów.
Warto również zauważyć, że podobne wnioski mogą znaleźć zastosowanie także na gruncie podatku dochodowego od osób prawnych (CIT), ponieważ konstrukcja przepisów dotyczących kosztów podatkowych w obu ustawach jest w tym zakresie zbliżona.
