Interpretacja ogólna Ministra Finansów i Gospodarki z 27 listopada 2025 r. (nr DPL2.8401.3.2025) dotycząca rozumienia pojęcia „gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”, stanowi odpowiedź na wieloletnie rozbieżności w praktyce opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Dokument ten miał na celu ujednolicenie podejścia organów podatkowych do kwalifikacji nieruchomości oraz ograniczenie nadmiernego opodatkowania majątku, który faktycznie nie jest wykorzystywany gospodarczo. Choć interpretacja porządkuje część zagadnień, nie usuwa wszystkich wątpliwości istotnych z punktu widzenia podatników.
Geneza interpretacji i kontekst orzeczniczy
Przez wiele lat dominowało podejście, zgodnie z którym samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę przesądzało o jej związku z działalnością gospodarczą, a tym samym o zastosowaniu najwyższych stawek podatku od nieruchomości. Takie rozumienie przepisów prowadziło do opodatkowania także składników majątku niewykorzystywanych w działalności lub służących innym celom. Praktyka ta była stopniowo podważana przez orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, które akcentowały konieczność ochrony prawa własności i zakaz nakładania nieproporcjonalnych ciężarów podatkowych.
Interpretacja ogólna wpisuje się w ten nurt, odchodząc od wyłącznie literalnej wykładni art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych na rzecz wykładni systemowej i funkcjonalnej, uwzględniającej rzeczywisty charakter relacji pomiędzy nieruchomością a prowadzoną działalnością.
Trzy grupy przypadków – porządkowanie praktyki
Minister Finansów wyróżnia trzy zasadnicze grupy sytuacji, w których oceniany jest związek nieruchomości z działalnością gospodarczą.
Pierwszą grupę stanowią podmioty prowadzące wyłącznie działalność gospodarczą, w szczególności spółki prawa handlowego oraz inne osoby prawne, których jedynym celem jest działalność gospodarcza. W odniesieniu do tej kategorii interpretacja wskazuje, że posiadane przez takie podmioty grunty, budynki i budowle są – co do zasady – uznawane za związane z działalnością gospodarczą, niezależnie od stopnia ich aktualnego wykorzystania. Czasowe niewykorzystywanie nieruchomości nie wpływa na zmianę jej kwalifikacji podatkowej.
Istotne znaczenie ma jednak użycie przez ministra sformułowania „co do zasady”. Zastrzeżenie to wskazuje, że przyjęta reguła nie ma charakteru bezwzględnego. Interpretacja nie precyzuje, w jakich konkretnie okolicznościach możliwe byłoby odstąpienie od uznania majątku za związany z działalnością gospodarczą, jednak sam sposób sformułowania stanowiska pozostawia przestrzeń do identyfikowania wyjątkowych stanów faktycznych. -Brak wskazania kryteriów rozpoznawania takich wyjątków powoduje, że w tej grupie podatników interpretacja może nie zamknąć wszystkich sporów dotyczących zakresu opodatkowania.
Drugą grupę tworzą podatnicy występujący w tzw. podwójnej roli. Są to zarówno osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, jak i osoby prawne lub inne jednostki organizacyjne, które obok działalności gospodarczej prowadzą również inną aktywność, np. statutową lub rolniczą. W tym przypadku minister jednoznacznie odrzuca możliwość automatycznego objęcia najwyższą stawką całego majątku podatnika. Za związane z działalnością gospodarczą mogą zostać uznane wyłącznie te nieruchomości, które są faktycznie wykorzystywane w działalności lub pozostają z nią w funkcjonalnym związku.
Trzecią grupę stanowią sytuacje, w których nieruchomości są wykorzystywane w działalności gospodarczej innego podmiotu, np. na podstawie umowy najmu lub dzierżawy. Interpretacja wskazuje, że także w takich przypadkach nie wystarcza samo ustalenie, iż korzystającym jest przedsiębiorca. Konieczne jest uwzględnienie statusu właściciela nieruchomości oraz charakteru jego działalności, co może prowadzić do odmiennych kwalifikacji podatkowych w zależności od konkretnego stanu faktycznego.
Faktyczne i potencjalne wykorzystanie nieruchomości
Interpretacja szczególną wagę przykłada do rozróżnienia pomiędzy faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości a możliwością jej wykorzystania w działalności gospodarczej. Związek z działalnością może istnieć również wtedy, gdy nieruchomość nie jest aktualnie używana, lecz jest przygotowywana, zabezpieczana lub utrzymywana z myślą o przyszłej działalności, a związane z nią wydatki są ujmowane w kosztach podatkowych. Jednocześnie sama hipotetyczna przydatność nieruchomości, bez podejmowania przez podatnika realnych działań, nie powinna przesądzać o zastosowaniu najwyższej stawki podatku.
Znaczenie interpretacji dla podatników
Nowa interpretacja ogólna wzmacnia pozycję podatników, zwłaszcza osób fizycznych oraz podmiotów prowadzących działalność mieszaną, dając im argumenty przeciwko automatycznemu opodatkowaniu całego majątku najwyższymi stawkami. Jednocześnie nie eliminuje ona ryzyk interpretacyjnych, szczególnie w odniesieniu do podmiotów z pierwszej grupy oraz w przypadkach granicznych.
Z perspektywy praktyki podatkowej interpretacja powinna stać się impulsem do weryfikacji dotychczasowych kwalifikacji nieruchomości, analizy ich rzeczywistego lub potencjalnego związku z działalnością gospodarczą oraz odpowiedniego udokumentowania tego związku. W wielu przypadkach może to mieć znaczenie zarówno dla bieżących rozliczeń, jak i dla oceny zasadności korekt podatku od nieruchomości za lata ubiegłe.
