Zmiany w najmie prywatnym w roku 2023

Zmiany w najmie prywatnym w roku 2023

Wprowadzona z dniem 1 lipca 2022 r. nowelizacja podatkowa tzw. Polski Ład mocno namieszała w polskim systemie podatkowym. W jej konsekwencji osoby zajmujące się najmem prywatnym w 2023 roku ostatecznie tracą możliwość wyboru formy opodatkowania. Od 1 stycznia bowiem rozliczenie z fiskusem będzie następowało wyłącznie na podstawie przepisów o ryczałcie ewidencjonowanym.

Reguluje to art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne,  z którego wywieść można:

“Osoby fizyczne osiągające przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, opłacają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.

Do tej pory osoby, które wynajmowały prywatne nieruchomości, mogły wybierać formę opodatkowania. Mógł to być ryczałt  od przychodów ewidencjonowany bądź opodatkowanie dochodu według skali podatkowej (12 i 32% lub wcześniej 17 lub 32%), czyli na tzw. zasadach ogólnych. Ta ostatnia forma opodatkowania pozwalała na pomniejszenie  podstawy opodatkowania o koszty uzyskania przychodu. Do kosztów zaliczały się m.in.: remonty, naprawy, wyposażenie oraz składki na ubezpieczenie przedmiotu. W przypadku, w którym inwestycje przewyższały osiągane z najmu dochody – z uwagi na stratę – podatek nie był naliczany.

Od 2023 roku podatnik nie będzie mógł już odliczać kosztów uzyskania przychodów, a jedyną opcją opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę obliczenia tej formy podatku stanowi przychód, nie jest możliwe pomniejszenie go o nakłady ponoszone na nieruchomość.

Zmiany najmocniej odczują osoby, które kupiły nieruchomość pod wynajem na kredyt lub korzystały z możliwości odliczenia kosztów inwestycyjnych, np. kupując i remontując stare mieszkania w celu ich dalszego podnajmu.

Zakaz amortyzacji mieszkań

Polski Ład zlikwidował również możliwość amortyzacji mieszkań – zarówno w przypadku najmu prywatnego, jak i prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w obecnym brzmieniu, amortyzacji nie podlegają: budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

W 2023 r. amortyzacja ww. nieruchomości nie będzie już możliwa.

Przepisy przejściowe

Początkowo zmiany w zakresie opodatkowania przychodów od najmu miały zacząć obowiązywać w 2022 roku. Ostatecznie Ministerstwo Finansów ogłosiło rok 2022 jako rok przejściowy, a nowe zasady zaczęły obowiązywać od 1 stycznia 2023 roku.

Jeszcze do końca grudnia 2022r. podatnik miał możliwość wyboru pomiędzy ryczałtem a zasadami ogólnymi.

Warto jednak podkreślić, że po zakończeniu 2022 r. istnieje nadal  możliwość wstecznej zmiany formy opodatkowania najmu prywatnego z ryczałtu na zasady ogólne. Natomiast, przejście ze skali podatkowej na ryczałt jest jednak już niemożliwe.

Zmiany należy dokonać w rozliczeniu rocznym PIT za 2022 r. Jeżeli w 2022 roku przychody z najmu były rozliczane ryczałtowo, ale ostatecznie zdecydujemy się na opodatkowanie na zasadach ogólnych, konieczne jest wypełnienie formularza PIT-36, zamiast formularza PIT-28. Termin złożenia zeznania rozpoczyna się z dniem 15 lutego 2023 r., a mija 2 maja 2023 r. po tym terminie, nie będzie już możliwości dokonania żadnej zmiany. Ponadto przepisy nie wymagają od podatnika wypełniania żadnych innych formularzy czy dodatkowego informowania urzędu skarbowego o wstecznej zmianie formy opodatkowania.

W roku 2023 również nie musimy informować urzędu skarbowego żadnym pismem o zawartej umowie najmu (wyjątek stanowi najem okazjonalny). Podatek (ryczałt) należy obliczyć samodzielnie i wpłacić go na mikrorachunek do 20 dnia następnego miesiąca (lub 20 dnia następnego miesiąca po zakończeniu kwartału). Stawka zależna będzie od uzyskanych przychodów – 8,5%, jeżeli przychód z tytułu najmu w ciągu roku nie przekroczy 100 000 zł, 12,5% po przekroczeniu tej kwoty.

Pamiętaj!

Obowiązkowy ryczałt ewidencjonowany dotyczy wyłącznie najmu prywatnego. Jeżeli podatnik rozlicza najem w ramach działalności gospodarczej, nadal może to robić na zasadach ogólnych, liniowo lub ryczałtowo.